Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Mehrheiten
Das WEG regelt unter anderem, welche Maßnahmen in der Eigentümerversammlung mit welchen Mehrheiten beschlossen werden können. Je nach Art der energetischen Maßnahmen sieht das Gesetz unterschiedliche Mehrheiten zur Beschlussfassung vor. Für eine „modernisierende Instandhaltung“ reicht eine einfache Mehrheit der Stimmberechtigten. Dies betrifft Maßnahmen, bei denen z. B. morsche einfach verglaste Holzfenster durch doppelt verglaste ersetzt werden. Sollen nicht nur doppelverglaste Fenster sondern dreifach verglaste Fenster eingebaut werden oder Dach und Hauswand gedämmt werden, so sieht der Gesetzgeber darin nicht mehr eine unbedingt nötige Instandhaltungsmaßnahme und verlangt deshalb eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 22 Abs. 2 WEG). Diese besteht, wenn drei Viertel der stimmberechtigten Wohnungseigentümer zustimmen, die gleichzeitig zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten.

Dank des am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Mietrechtsänderungsgesetzes dürfte auch der Einbau eines Blockheizkraftwerks nunmehr mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können. Der Grund: § 22 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes nimmt ausdrücklich Bezug auf den Modernisierungsbegriff des Mietrechts. Dieser umfasst nach der Mietrechtsänderung nun auch solche Maßnahmen, die „nur“ der Einsparung von Primärenergie, nicht aber unbedingt der Endenergie dienen. Dies trifft sowohl auf BHKW als auch auf Photovoltaik-Anlagen zu, deren Strom dem Eigenverbrauch im Haus dient. Der Betrieb einer Solarthermieanlage spart definitiv auch Endenergie. Ihr Einbau fiel deshalb auch schon vor der Mietrechtsänderung unter § 22 Abs. 2 WEG, kann also ebenfalls mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.

Soll der Strom der PV-Anlage dagegen zu hundert Prozent ins Stromnetz eingespeist werden, ist davon auszugehen, dass die Anlage als bauliche Änderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG gesehen wird, die nur dann erlaubt ist, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Da dieser Sachverhalt Spielraum für gerichtliche Auseinandersetzungen lässt, sollte in diesem Fall ein einstimmiger Beschluss angestrebt werden.

Finanzierung
Energetische Sanierungsmaßnahmen erfordern meist erhebliche Investitionen. Nach dem gesetzlichen Leitbild soll die Eigentümergemeinschaft die erforderlichen Mittel durch Ansparen einer Instandhaltungsrücklage oder über eine Sonderumlage aufbringen. Gerade bei Energieeinsparungsmaßnahmen ist es häufig jedoch sinnvoll, die Finanzmittel nicht erst langwierig anzusparen, sondern möglichst schnell in den Genuss der Kosteneinsparung zu kommen. Da in vielen Eigentümergemeinschaften zumindest einige der Eigentümer nicht willens oder in der Lage sind, erhebliche Sonderumlagen in den „Gemeinschaftstopf“ einzulegen, könnte eine Darlehensaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft zur Finanzierung der Baumaßnahme die Lösung sein. Seit 2012 ist dieser Weg deutlich einfacher zu beschreiten, da das Land Baden-Württemberg für Kredite von WEG inzwischen Bürgschaften übernimmt.

Die Rechtsprechung erkennt Kreditaufnahmen von WEG allerdings nur in engen Grenzen als ordnungsgemäße Verwaltung an. Wegen der relevanten Höhe des Finanzierungsbedarfs verlangen die Gerichte die Zustimmung aller Eigentümer zur Darlehensaufnahme. Hat auch nur ein Eigentümer (der vielleicht sogar abwesend war) der Finanzierung nicht zugestimmt, so ist der entsprechende Beschluss bis zum Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist anfechtbar. Diese Frist sollte daher in jeden Fall abgewartet werden, bevor Aufträge erteilt und der Darlehensvertrag abgeschlossen werden.

Statt die Unterschriften aller Eigentümer unter den Darlehensvertrag zu organisieren, kann die Eigentümergemeinschaft auch einen oder mehrere Vertreter der WEG zum Abschluss des Vertrags bevollmächtigen. Die Bevollmächtigung kann entweder allstimmig erfolgen oder die WEG macht von der Sondervorschrift in § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG Gebrauch. Danach kann die Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Der entsprechende Ermächtigungsbeschluss bedarf dann lediglich der Unterschriften aller dafür stimmenden Eigentümer und ist der Vollmacht beizufügen. Wichtig: Dem Verwalter steht keine gesetzliche Vertretungsmacht zur Kreditaufnahme zu.

Eine solche Außenfinanzierung birgt für die einzelnen Eigentümer ein gewisses Risiko: Zwar haftet jeder Eigentümer persönlich unmittelbar nur entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Darüber hinaus gilt jedoch der Grundsatz, dass "am Ende immer der letzte bonitätsstarke Eigentümer für die gesamte Rechnung gerade stehen muss". [Text zur Finanzierung stammt zum Teil aus: Energetische Sanierung von Gemeinschaftseigentum von Dr. Helmut Martin, Bad Kreuznach]

Das Wohnungseigentumsgesetz zum Download